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새로운 경기/공정한 세상

1편 민원절차



중개사무소 개설등록

  • 관련규정 : 공인중개사법 제9조, 동법 시행령 제13조, 동법 시행규칙 제4조 【처리기한 : 7일】
  • 구비서류

  • 수수료 : 개인 : 20,000원, 법인 : 30,000원 (시․군․구 조례에서 정하는 금액)

중개사무소 이전신고

  • 관련규정 : 공인중개사법 제20조, 동법 시행규칙 제11조 【처리기한 : 7일】
  • 구비서류
    관내이전 관외전입

    중개사무소등록증(분사무소의 경우 분사무소설치신고필증)

    건축물대장(준공검사, 준공인가, 사용승인, 사용검사 등을 받은 건물로서 건축물대장에 기재되기 전의 건물을 포함한다)에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것 (소유, 전세, 임대차, 사용대차 등)

    중개사무소등록증(분사무소의 경우 분사무소설치신고필증)

    건축물대장(준공검사, 준공인가, 사용승인, 사용검사 등을 받은 건물로서 건축물대장에 기재되기 전의 건물을 포함한다)에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것 (소유, 전세, 임대차, 사용대차 등)

    반명함판 사진 1매

    등록인장

  • 수수료 : 800원 (시․군․구 조례에서 정하는 금액)
  • 내 용 : 중개인, 공인중개사, 법인인 개업공인중개사 누구나 전국 어디든지 이전하고자 하는 곳에 이전 가능
    ※ 단, 중개인의 업무범위는 시․도에 한정됨.

중개법인의 분사무소 설치

  • 관련규정 : 공인중개사법 제13조, 시행령 제15조 【처리기한 : 7일】
  • 구비서류

  • 수수료 : 10,000원 (시․군․구 조례에서 정하는 금액)

중개사무소 공동사용시 개설등록 또는 이전신고

  • 관련규정 : 공인중개사법 제13조, 시행령 제16조 【처리기한 : 7일】
  • 구비서류

  • 수수료 : 개설 또는 이전신고와 같음
  • 대 상 : 공인중개사, 중개인, 중개법인 구분 없이 혼합하여 공동사무소 설치가능

인장등록 신고

  • 관련규정 : 공인중개사법 제16조, 동법 시행규칙 제9조 【처리기한 : 즉시】
  • 등록대상 : 개업공인중개사 및 소속공인중개사
  • 등록시기

    • 최초등록 : 업무개시 전에 등록관청에 신고
    • 인장변경 : 변경일부터 7일 이내에 변경된 인장을 등록관청에 신고
  • 등록인장 요건

부동산중개업의 휴업․폐업․재개․휴업기간 변경 신고

  • 관련규정 : 공인중개사법 제21조, 시행령 제18조 【처리기한 : 즉시】
  • 구비서류 : 신고서 (별지 제13호 서식), 중개사무소등록증(휴․폐업시)
유의사항
  • 휴업, 폐업 등 신고는 미리 하여야 함.
  • 휴업기간은 3월을 초과하는 휴업으로 6월을 초과할 수 없음. ※단, 질병 등 부득이한 경우 예외인정
  • 세무서의 사업자등록 폐업신고와는 별개임.

중개사무소등록증 재교부

  • 관련규정 : 공인중개사법 제11조, 제13조 【처리기한 : 즉시】
  • 구비서류 : 중개사무소등록증, 변경사항을 증명하는 서류
  • 수 수 료 : 800원 (시․군․구 조례에서 정하는 금액)
  • 재교부사유

    • 등록증 분실, 파손, 훼손
    • 기재사항 변경(상호, 등록인장, 대표자 성명․사진 등 변경)
유의사항
  • 등록증 분실의 경우 분실사유서 징구

손해배상책임을 위한 보증의 설정신고

  • 관련규정 : 법 제30조, 시행령 제24조, 제25조 【처리기한 : 즉시】
  • 구비서류 : 신고서(별지 제25호서식), 보증가입 증명서류
  • 보증종류 : 보증보험, 공제, 공탁
  • 보증금액

    • 법인이 아닌 개업공인중개사 : 1억원 이상
    • 법인인 개업공인중개사 : 2억원 이상
      ※다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정하여야 함.
  • 신고의 종류

    • 보증의 가입
      개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위한 조치(이하 "보증")를 한 후 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.
    • 보증의 변경
      보증을 설정한 개업공인중개사가 그 보증을 다른 보증으로 변경하고자 하는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.
    • 보증의 만료
      보증기간의 만료로 인하여 다시 보증을 설정하고자 하는 자는 당해 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하고 그 증빙서를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.
유의사항
  • 보증보험가입증서 게시(시행규칙 제10조)

고용인의 신고

  • 관련규정 : 공인중개사법 제15조, 동법 시행규칙 제8조 【처리기한 : 즉시】
  • 수 수 료 : 없음
  • 신고의 종류

    • 소속공인중개사
      개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자(법 제2조)
    • 중 개 보 조 원
      공인중개사가 아닌 자로서개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자(법 제2조)

      중개보조원의 고용․해고 신고 : 법제15조 및 동법시행규칙 제18조 규정에 의거 고용시는 업무개시 전까지, 해고시는 해고일로부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 함
  • 제출서류

    • 소속공인중개사 : 신고서, 공인중개사자격증, 등록인장
    • 중 개 보 조 원 : 신고서(별지 제11호 서식)
유의사항
  • 소속공인중개사와 중개보조원은 등록하는데 결격사유가 없어야 함(법 제10조)
  • 소속공인중개사와 중개보조원은 이중으로 고용되어서는 안 됨(법 제12조)
  • 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본 게시의무(시행규칙 제10조)
  • 소속공인중개사의 서명․날인 의무(법 제25조, 제26조)
  • 공인중개사를 중개보조원으로 고용신고 불가능

법정게시물 게시 및 간판 표기 사항

  • 중개사무소내 게시사항

    • 중개사무소등록증 원본
    • 중개보수·실비의 요율 및 한도액표
    • 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본
    • 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류
  • 간판 표기 사항

    • 개업공인중개사는 「옥외광고물 등 관리법」제2조 제1호의 규정에 따라 개업공인중개사의 성명을 표기하여야 함.

2편 불법중개행위 유형



자격증 및 등록증 대여행위

  • 공인중개사 자격증 대여

    • 무자격자가 자격증을 대여받아 중개사무소를 개설등록하고 부동산중개업무를 영위
    • 공인중개사는 해당 중개업무에 실질적으로 종사하지 않고 보조원이 대표자 행세
  • 학생, 일반직장인이 자격증 취득 후 자격증을 대여
  • 중개법인의 임원자격증 대여행위

    • 중개법인의 자격증 대여
    • 중개법인의 업무영위를 위한 자격증 대여
  • 중개인의 자격증 대여행위

    • 중개인은 중개업 폐업시 재개설이 불가함을 이용하여 노령이나 질병 등으로 사실상 업무 행위가 불가능시 등록증 대여
    • 동업을 이용한 사실상의 자격 대여행위
    • 경제능력이 없는 공인중개사 자격증을 이용하여 무자격자가 실질적인 대표 행세

무등록 중개행위

  • 중개사무소 중개보조원의 중개행위

    • 중개보조원이 독자적으로 중개행위를 하는 경우
      ⇒ 이동중개업소인 일명 “떳다방” 형태로 중개를 하는 등 부동산 거래질서 문란
    • 부동산컨설팅업자, 부동산 관련 건축업자 등의 중개행위
      ⇒ 중개사고 발생 시 소비자 피해보상 불가
    • 빌딩 및 아파트관리사무소 등에서의 중개행위
      ⇒ 주민의 접촉이 많아 비 정기적인 직거래를 하는 행위

부동산 중개보수 과다징수

  • 이중계약서 작성

    • 양도소득세나 등록세, 취득세 등의 탈세를 목적으로 계약서를 이중 작성 조건으로 중개 보수 과다징수
    • 임대계약 해지 등을 이유로 중개보수 과다징수
      - 임차기간 전에 계약해지 시 보증금등의 반환 등의 사유로 법정요율보다 과다하게 요구
    • 관행적인 초과 중개보수 수수행위

      • 중개보수에 대한 시·도 조례가 개정된 후에도 시행 전의 중개보수 징수
        ⇒법정요율보다 높은 중개보수를 받고 영수증은 법정요율에 맞게 발행
      • 중개보수 요율표를 작게 제작하여 구석진 곳에 게시한 후 변경요율을 게시하지 않고 중개보수를 임의로 상향조정하여 징수

일명 “떳다방” 등의 영업 행태

  • 무등록 개업공인중개사 영업행위

    • 무등록개업공인중개사가 분양권 전매(시세차익을 노림)를 노려 분양사무소 주변 “떳다방“ 등에서 물건 알선
    • 투자가치가 있는 복합상가 등의 분양시 민간인에게 일당을 지급하고 위장 계약을 한 후 투기과열 및 전매차익을 노려 부동산 투기 조장
      ※“떳다방“ 의 개념
      아파트 분양현장 등을 중심으로 분양권·주택청약통장 등의 알선을위해 해당기관의 허가나 신고없이 무단으로 설치된 파라솔, 천막, 컨테이너박스 등의 기타 가설건축물 등을 의미
  • 개업공인중개사 불법영업 행위

    • 개업공인중개사와 미등록개업공인중개사간에 연결망을 형성하여 소비자를 현혹하거나 전매행위를 은폐
    • “돌려치기” “막차태워 시집보내기” 수법의 중개세력
      ※“돌려치기” : 오피스텔등의 분양권 매매 의뢰를 받은 개업공인중개사가 투기꾼들과 사고팔기를 반복하면서 계속가격을 올리는 행위
      ※“막차태워 시집보내기” : 돌려치기로 가격이 상승한 분양권을 실수요자에게 파는 것

기타 부동산중개업 위반행위

  • 중개사무소에 보관 또는 게시의무 사항 불이행

    • 보관할 의무가 있는 문서

      • 부동산거래계약서(5년) : 공인중개사법 시행령 제22조제2항
      • 중개대상물 확인 설명서(3년) : 공인중개사법 시행령 제21조제3항
      • 전속 중계계약서(3년) : 공인중개사법 시행규칙 제14조제2항
    • 중개사무소에 의무적으로 게시할 사항 : 공인중개사법 시행규칙 제10조

      • 중개사무소 등록증(법인인 중개사무소의 분사무소의 경우 분사무소설치신고필증)
      • 중개보수실비의 요율 및 한도액 표
      • 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 공인중개사 자격증 원본
      • 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류
  • 거래 후 계약서류를 작성하지 않거나 교부하지 않는 행위

    • 중개대상물 확인설명서, 거래계약서, 손해배상책임의 보장에 관한 관계증서 사본
      ⇒소비자 피해 발생 시 보상지연 등 불편초래
    • 손해배상 책임 보장기간이 만료되었으나 재보증 미 이행
      ⇒소비자 피해 시 손해배상 곤란
    • 업무정지 기간중에 이전등록신고를 하여 불법영업을 하고 있거나, 등록취소 처분을 받은 장소에 다른 자격자 명의로 다시 개설하여 실질적으로 영업을 계속하는 행위

소속공인중개사와 중개보조원의 비교

구 분 고용인
소속공인중개사 중개보조원
공인중개사 자격 자격 있음 자격없음
고용ㆍ고용관계 종료신고 고용은 업무개시 전, 고용관계 종료는 종료일부터 10일 이내
숫자의 제한 없음
업무내용(성격) 자격 중개업무수행 + 개업공인중개사의
중개업무 보조
개업공인중개사의 중개업무와 관련된
단순업무 보조
업무내용 확인설명서, 거래계약서 작성 가능 불가
서명 및 날인 중개행위시 서명 및 날인 해당 없음
인장등록 및 사용 인장등록 및 사용 의무 해당 없음
실무교육 고용 신고일 전 1년 이내 해당 없음
연수교육 2년 마다 해당 없음
직무 교육 해당 없음 고용 신고일 전 1년 이내
부동산거래사고 예방을 위한
교육
필요하다고 인정하는 경우 필요하다고 인정하는 경우
업무책임 민사 소속공인중개사 및 중개보조원 & 고융한 개업공인중개사
형사 소속공인중개사 및 중개보조원(징역 또는 벌금)
⇒고용한 개업공인중개사 벌금형(양별규정)
게시의무 자격증 게시 해당 없음
행정상 책임 고용인의 잘못으로 개업공인중개사도 행정처분 대상
공인중개사법 적용 결격사유, 금지행위, 비밀준수 등 개업공인중개사와 동일

3편 행정처분

※목차를 선택하면 해당 내용으로 이동합니다.

목차


의 의

  • 처벌대상

    • 행정처분 : 개업공인중개사, 공인중개사, 거래정보사업자
    • 행정형벌 : 행정처분 대상자, 중개보조원, 일반인(무등록 개업공인중개사)
  • 처벌 방법

    • 행정처분과 행정형별 병과 가능
    • 행정처분과 행정질서벌은 원칙적으로 병과할 수 없음

처벌유형

구 분 고용인 대상자 처분기관 성 격
행정
처분
등록취소 개업공인중개사 등록관청 재랑ㆍ기속
업무정지 재량
자격취소,정지 공인중개사, 소속공인중개사 자격증교부
시,도지사
재량
지정취소 거래정보사업자 국토부장관 재량
형벌 징역 또는 벌금 -개업공인중개사, 공인중개사, 소속공인중개사
-거래정보사업자, 중개보조원, 일반인 등
법원 재량
행정
질서벌
과태료 개업공인중개사 등록관청 재량
공인중개사자격증 미반납자 자격증 교부
시,도지사
등록증 미반납자 등록관청
거래정보사업자, 협회 국토부장관
거래당사자 등록관청

행정처분

  • 공인중개사무소

    • 등록취소(절대적 취소)

      • 등록증 및 자격증 양도 또는 대여
      • 업무정지간중의 중개업무를 한 경우
      • 최근 1년 이내에 공인중개법에 의해 2회이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우
    • 등록취소(상대적 취소, 업무정지 6개월 가능)

      • 중개시설물 설치기준 규정을 위반하여 임시 중개시설물 설치한 경우
      • 6월을 초과하여 휴업한 경우
      • 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니한 경우
      • 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우
      • 거래계약서에 거래금액등 거래내용을 거짓으로 기재하거 서로 다른 2이상의 거래계약서를 작성한 경우
      • 손해배상책임을 보장하기 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우
      • 초과 중개보수를 받은 경우
    • 업무의 정지 (6월의 범위 안에서 업무정지 가능)

      • 중개대상물의 관한 정보를 거짓으로 공개
      • 중개대상물확인 설명서를 교부하지 아니거나 보존하지 아니한 경우
      • 중개대상물 확인 설명서 서명 날인을 하지 아니한 경우
      • 거래계약서를 작성 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우
      • 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우
      • 감독의 명령(제37조제1항) 의한 보고 자료 제출 거부 및 기피한 경우
      • 등록취소(상대적 취소)에 해당한 경우
      • 그밖에 이법 또는 이법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우
  • 공인중개사의 자격

    • 자격취소 (절대적 취소)

      • 등록증 및 자격증 양도 또는 대여
      • 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우
      • 자격정지처분을 받고 자격정지기간 중 중개업무를 행한 경우
      • 공인중개사법을 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우
    • 자격정지 (소속공인중개사의 경우, 6월의 범위 안에서 자격정지 가능)

      • 2곳 이상의 중개사무소에 소속된 경우
      • 인장등록을 하지 않거나, 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우
      • 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우
      • 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우
      • 거래계약서에 거래내용을 거짓으로 작성하거나 서로 다른 2 이상의 계약서를 작성한 경우
      • 금지행위(제33조)를 한 경우

사례

  • 사법기관 고발

    • ≪사 례1 : 전매≫

      • S시 ○○공인중개사사무소 L씨는 뉴타운예정지역 다세대주택을 매도인 G에게 2억5백만원에 매수인을 알선 매입한 후 부동산등기를 하지 않고 제3자에게 2억5천만원에 매매하여 전매차익 4천5백만원을 수수한 행위가 적발되어 사법기관에 형사고발 조치되었다
      • 위반사항 : 공인중개사법 제33조(금지행위) 7호 (탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산을 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산 투기를 조장하는 행위)
      • 벌칙사항 :
        공인중개사법 제48조 (3년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금)
        공인중개사법 제38조 제2항 9호(등록의 취소)
        공인중개사법 제39조 제1항 11호(업무정지 6월)
    • ≪사 례1 : 전매≫

      • B시 ○○공인중개사사무소 S씨는 중개업소를 운영하면서 법에 중개업을 영위하여 얻은 정보를 이용하여 개업공인중개사가 직접매입을 하지 못하도록 되어 있음에도 불구하고 뉴타운개발예정지역 중개물건을 중개의뢰인과 직접 거래한 사실이 적발되어 업무정지 6월과 함께 사법기관에 고발 조치되었다
      • 위반사항 : 공인중개사법 제33조(금지행위) 6호 (중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위)
      • 벌칙사항 : 공인중개사법 제48조 (3년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금)
  • 업무정지

    • ≪사 례1 : 확인·설명서 미작성 및 미교부≫

      • Y시 공인중개사 C씨는 ○동○번지에 ○○공인중개사무소를 개설하고 영업을 하면서 중개의뢰인에게 계약에 앞서 중개대상물에 대하여 중개대상물확인․설명서를 작성교부하지 않고 불공정하게 중개하는 등 법령을 위반한 사실이 적발되어 3개월 업무정지 처분을 하였다.
      • 위반사항 : 공인중개사법 제25조 3항(중개대상물확인 설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우)
      • 벌칙사항 : 공인중개사법제39조제1항6호 (업무정지 3월)
    • ≪사 례2 : 초과중개수수료≫

      • S시 중개업자“A"와”B"는 공장부지를 공동중개하면서 매도인“갑”으로부터 각각 100만원과 200만원의 중개수수료를 수수하였는 바, 거래물건의 법정수수료는 250만원으로 중개업자 “A"와 ”B"의 초과수수료 징수한 사실이 적발되어 6개월의 업무정지 처분을 하였다.
      • 위반사항 : 공인중개사법 제33조(금지행위) 3호 (사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위)
      • 벌칙사항 :
        공인중개사법 제39조 제1항 제11호(업무정지 6월)
        공인중개사법 제49조 제1항 제10호(1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)
    • ≪사 례3 : 분양권 초과중개수수료≫

      • S시 중개업자“A"씨는 아파트 분양권을 전매하면서 매도자 ”갑“과 매수자“을”로부터 거래당시까지 불입금액과 프리미엄을 합한 금액으로 하여 주택에 해당되는 요율을 적용하여 중개보수를 산정해야 하나 분양금액전체와 프리미엄을 합한 금액으로 중개보수를 산정하여 초과수수료를 징수한 중개업자 “A"에게 6개월의 업무정지 처분을 하였다.
      • 위반사항 : 공인중개사법 제33조(금지행위) 3호 (사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위)
      • 벌칙사항 :
        공인중개사법 제39조 제1항 제11호(업무정지 6월)
        공인중개사법 제49조 제1항 제10호(1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)

과태료

  • ≪사 례 : 분양권 초과중개수수료≫

    • P시 공인중개사 L씨는 일부 현황도로에 편입된 토지를 중개하면서 매수인과 현장 확인 및 구두로 설명하였다고 주장하였으나, 중개대상물 확인‧설명서에 기재 및 근거자료를 제시하지 않아 과태료 400만원을 부과하였다.
    • 위반사항 : 공인중개사법 제25조제1항 (중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실‧정확하게 설명하고 그 근거자료를 제시하여야 함)
    • 벌칙사항 : 공인중개사법 제51조제2항제1의2. (성실‧정확하게 중개대상물의 확인‧설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자)
유의사항
  • 중개보수 과다수수 행위
    ⇒ 공인중개사법 제39조 제1항 제11호의 규정에 의거 6월이내 업무정지
  • 중개보수 요율표 미게시
    ⇒ 공인중개사법 제51조 제3항 제1호의 규정에 의거 100만원 이하 과태료(시행령 별표2 과태료 30만원)
  • 중대대상물 확인․설명서 미교부
    ⇒ 공인중개사법 제39조 제1항 제6호 3월이내 업무정지
  • 거래계약서 및 중개대상물 확인․설명서 사본 미 비치
    ⇒ 공인중개사법 제39조 제1항 제6호, 제8호 3월이내 업무정지
  • 손해배상책임에 따른 보증보험 미가입 및 보증서 미 게시
    ⇒ 미 가입 : 공인중개사법 제39조 제1항 제11호 의거 업무정지 6월
    ⇒ 미 게시 : 공인중개사법 제51조 제3항 제1호 의거 100만원 이하 과태료(시행령 별표2 과태료 30만원)

4편 중개대상물의 확인·설명



중개대상물 확인 설명

  • 중개행위에 가장 중요한 부분
  • 완성되면 중개의뢰인 쌍방에게 교부

중개대상물 설명 및 교부의무

구 분 중개대상물 확인ㆍ설명의무 확인ㆍ설명서 작성ㆍ교부의무
시기 중개가 완성되기 전 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할때
대상 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인 거래당사자
내용 권리관계 등을 확인 성실ㆍ정확하게 설명, 토지대장, 등기부등본 등 설명의 근거자료 제시 확인ㆍ설명한 사항을 서면 작성, 서명 및 날인, 교부, 보존
시행자 개업공인중개사 또는 소속공인중개사

거래계약서

  • 서로 다른 2 이상의 거래계약서 작성 금지

    • 작성 후 거래당사자와 중개에 참여한 개업공인중개사와 소속공인중개사 서명 및 날인 (거래당사자 교부, 계약서 5년 보존)

기본적인 사항의 조사 확인

[ 토 지 ]

[ 건 물 ]

권리관계의 조사 확인

[ 공부(등기부)상의 권리 관계확인 ]

[ 위험한 등기 ]

[ 현장 답사를 통한 권리 관계 확인 ]

토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항

[ 토지이용계획확인서 ]

[ 관계 법령 조사 ]

중개대상물의 상태 입지에 관한 사항

[ 조사 확인 방법 ]

거래예정금액, 중개보수 및 실비의 금액

[ 거래예정금액/중개보수 ]

권리 취득함에 따라 부담하여야 할 조세에 관한 사항

[ 취득 관련 조세 ]

경기도 부동산 중개보수 요율표

5편 부동산 매매시 알아야 하는 사항



부동산 매매계약 후 꼭!! 해야 할 일

  • 실거래신고 : 계약일로부터 60일 이내에 관할 시․군․구청에 신고. (계약서 작성 후 즉시 신고 권장)
  • 실거래신고는 신고서를 작성하여 거래당사자가(매도인, 매수인) 모두 도장을 날인하여 거래당사자중 한명이 시․군․구청에 제출
  • 시․군․구청에 방문하여 실거래신고 접수시 신분증 필히 지참
  • 취득세신고: 잔금지급일로부터 30일 이내에 관할 시․군․구청에 신고.
  • 등기신청: 잔금지급일로부터 60일 이내에 관할 등기소에 신청.
    ※ 정해진 기한을 넘겨 신고할 경우 과태료가 부과됩니다.

부동산 매매계약시 확인 사항

  • 당사자 계약시 : 등기부상 소유자와 매도인(계약자)의 일치여부 확인
  • 대리인 계약시 : 대리인의 본인 신분증, 등기부상 소유자의 인감증명서, 인감날인된 위임장 확인 필수
  • 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서등 관련서류 확인

    • 등기사항증명서는 계약일, 중도금지급일, 잔급지급일 기준으로 발급하여 대금지급전 변동사항 여부 확인
    • 건축물대장에 위법건축물은 아닌지 확인
    • 토지이용계획확인서에서 거래하는 부동산에 대한 개발 계획, 토지이용에 대한 제한사항등을 확인
  • 계약하고자 하는 부동산 물건의 확인

    • 현장을 방문하여 시설의 상태를 자세히 확인
    • 다가구주택의 경우 전체 호수와 각 보증금의 합계, 세입자의 전입신고 여부, 확정일자여부 등 확인
  • 거래대금 지급시 등기부상 소유자 명의 통장으로 입금(계약금, 중도금, 잔금시)

    • 현금 지급시에는 반드시 영수증을 받고 수표의 경우 복사 또는 수표번호, 발행일등을 메모하여 보관
  • 계약서 내용, 특약사항 등 자세히 읽어보기

    • 추가 필요한 사항은 협의하여 특약사항에 기재

잔금지급시 매수인이 매도인에게 받아야 할 서류

  • 등기필증(등기권리증)
  • 부동산매도용 인감증명서
  • 주민등록 초본(매도인)
  • 인감도장 날인된 위임장 (매도인이 등기소에 방문하지 못할 경우)

6편 부동산거래신고 절차 및 과태료 처분사항

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목차


부동산거래신고 절차

  • 신고 대상

    • 부동산 (토지 및 건축물)
      ※ 무허가 건물일지라도 재산세 과세대장에 무허가 건물로 등재하여 관리하는 무허가 건물은 신고대상임
    • 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권, 입주권)
  • 신고 기간 및 신고 사항

    • 신고기간 : 매매계약 체결일로부터 60일이내
    • 신고사항

      • 매수인 또는 매도인의 인적사항
      • 계약일·중도금 지급일 및 잔금 지급일
      • 거래대상 부동산의 소재지·지번 및 지목 등
      • 실제거래가격 및 계약의 조건 또는 기한
      • 중개업자의 인적사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항
  • 신고 절차

    • 방문신고 : 부동산거래계약 신고서 작성 후 시·군·구에 방문접수
    • 인터넷 신고 절차

      • 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr) 접속
      • 로그인(성명(법인명), 주민(법인)등록번호, 공인인증서)
      • 부동산거래계약신고서 작성 및 전자 인증 (공동중개시 공동중개업자 서명이 모두 완료되어야 접수되며, 마지막 중개업자가 서명한 날짜가 접수일이 됨)
      • 부동산거래계약신고서 확인 후, 온라인 신고필증 발급

7편 부동산거래사고 예방을 위한 정보제공 사이트

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목차


경기부동산포털 [gris.gg.go.kr]

찾기쉬운 생활법령정보 [oneclick.law.go.kr]

경기도 평생학습 E-배움터 홈런 [homelearn.go.kr]

8편 개업공인중개사 등의 교육

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목차


관련규정 : 공인중개사법 제34조 및 같은 법 시행령 제28조

교육기관 : 시·도지사 인정한 교육기관

교육의 종류 : 실무교육, 직무교육, 연수교육

  • 실무교육 : 중개사무소의 개설등록신청일전 1년이내

    • 교육대상

      • 중개사무소의 개설등록을 신청하려는 자
      • 중개사무소의 개설등록을 신청하고자 하는 법인의 대표자, 임원 또는 사원 전원
      • 공인중개사법 제13조제3항에 따라 설치하려는 분사무소의 책임자
      • 공인중개사법 제15조제1항에 따라 개업공인중개사의 고용인으로 신고되는 소속공인중개사
    • 교육시간(28시간 이상 32시간 이하)
    • 교육방식별 교육시간

      • 집합교육: 16시간 이상 17시간 이하
      • 사이버교육: 7시간 이상 9시간 이하
      • 현장실습: 5시간 이상 6시간 이하)
    • 교육면제 대상

      • 폐업신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 다시 신청 하려는 자
      • 소속공인중개사로서 고용관계 종료 신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 신청하려는 자
      • 고용관계 종료 신고 후 1년 이내에 고용 신고를 다시 하려는 자
      • 개업공인중개사로서 폐업신고를 한 후 1년 이내에 소속공인중개사로 고용 신고를 하려는 자
  • 직무교육 : 고용 신고일 전 1년 이내

    • 교육대상 : 공인중개사법 제15조제1항에 따라 개업공인중개사의 고용인으로 신고되는 중개보조원
    • 교육시간 : 3시간 이상 4시간 이하
    • 교육방식 : 집합교육 또는 사이버교육
    • 교육면제 대상

      • 고용관계 종료 신고 후 1년 이내에 고용 신고를 다시 하려는 자
  • 연수교육 : 실무교육을 받은 후 2년마다

    • 교육대상 : 공인중개사법 제34조제1항 및 제2항에 따라 실무교육을 받은 개업공인중개사 및 소속공인중개사
    • 교육시간 : 12시간 이상 16시간 이하
    • 교육방식별 교육시간

      • 집합교육: 6시간 이상 8시간 이하
      • 사이버교육: 6시간 이상 8시간 이하

교육 미이수 시 과태료

  • 실무교육 : 개설 등록 불가(소속공인중개사 고용 등록 불가)
  • 직무교육 : 중개보조원 고용 등록 불가
  • 연수교육
위 반 행 위 과태료
(금액)
3)공인중개사법 제34조제4항에 따른 연수교육을 정당한 사유 없이 받지 않은 경우
가) 공인중개사법 위반상태의 기간이 1개월 이내인 경우 20만원
나) 공인중개사법 위반상태의 기간이 1개월 초과 3개월 이내인 경우 20만원
다) 공인중개사법 위반상태의 기간이 3개월 초과 6개월 이내인 경우 50만원
라) 공인중개사법 위반상태의 기간이 6개월 초과인 경우 100만원

9편 부동산 등기시 첨부서류

소유권
이전등기
첨부서류
소유권
이전등기
매도인(등기의무자) 매수인(등기권리자)
◇ 매매계약서
◇ 등기필증(분실시:확인서면) 또는 등기필정보
◇ 인감증명서 또는 본인서명사실확인서(각 매수인 인적사항 기재)
◇ 주민등록초본(주소 이력사항 포함)
◇ 주민등록등(초)
◇ 부동산거래계약신고필증
◇ 토지대장, 건축물대장, 임야대장
◇ 제3자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면 (농지취득자격증명, 토지거래허가서 등)
◇ 도장
근저당권
전세권
지상권
가등기
설정등기
등기의무자(소유자, 설정자) 등기권리자(근저당권자 등)
◇ 등기필증(분실시:확인서면) 또는 등기필정보
◇ 주민등록초본(주소이력사항 포함)
◇ 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)
◇ 주민등록등(초)본
◇ 도장
근저당권
전세권
지상권
말소등기
등기의무자(근저당권자 등) 등기권리자(소유자, 설정자)
◇ 해지증서
◇ 등기필증(분실시:확인서면) 또는 등기필정보
◇ 도장
◇ 도장
가등기
말소등기
등기의무자(가등기권리자) 등기권리자(부동산소유자)
◇ 등기필증(분실시:확인서면) 또는 등기필정보
◇ 주민등록초본(주소이력사항 포함)
◇ 도장
◇ 도장
소유권
보존등기(토지, 건물)
◇ 토지(임야)대장
◇ 건축물대장등본
◇ 주민등록등(초)본
◇ 도면(동일 지번의 대지위에 수개의 건물이 있는 경우)
토지분필
(합필)등기
◇ 토지(임야)대장등본

※ 부동산매도용 인감증명서나 본인서명사실확인서는 발행일로부터 3개월 이내의 것
※ 대리인이 등기를 신청할 경우에는 위임장이 추가됨
※ 법인이 등기를 신청할 경우에는 법인등기부등본이 추가됨